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問:以房地產抵債如何繳納營業稅和土地增值稅?

時間: 2015-11-09 來源:網絡    人看過收藏收藏

專一網解答:

     專一網解答:《營業稅暫行條例實施細則》第十九條規定,條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證(以下統稱合法有效憑證),是指:  

 
     (一)支付給境內單位或者個人的款項,且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證;
 
     (二)支付的行政事業性收費或者政府性基金,以開具的財政票據為合法有效憑證; 
 
     (三)支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據有疑義的,可以要求其提供境外公證機構的確認證明; 
 
     (四)國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。 
 
     參考《浙江省地方稅務局關于營業稅、資源稅若干政策業務問題的通知》(浙地稅函[2006]600號)規定: 
 
     一、關于銷售不動產、轉讓土地使用權征稅問題    
 
  (三)單位和個人用不動產或土地使用權抵債(包括法院判決)的,應持有關資料到主管稅務機關申請開具稅務機關代開統一發票,并按規定繳納稅款。
 
     單位和個人銷售或轉讓抵債(包括法院判決)所得的不動產或土地使用權,以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。其作價的認定,按原產權人到主管稅務機關申請開具的稅務機關代開統一發票上的金額為準。     根據上述規定,對屬于營業稅征稅范圍的行為,應開具發票為合法有效憑證。貴公司對經法院判決取得的房產,應于當時持有關資料到主管稅務機關申請開具稅務機關代開統一發票,并繳納相關稅收,可作為事后再銷售該房產時營業稅差額納稅扣除憑證。  
 
   《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條規定,轉讓舊房的,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的,不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
 
     《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規定,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。
 
     對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定,實行核定征收。
 
     《稅收征收管理法》第三十五條規定,納稅人有下列情形之一的,稅務機關有權核定其應納稅額:……(六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的。
 
     根據上述規定,企業銷售經法院判決書抵債取得房地產,土地增值稅計算扣除項目既沒有評估價格,又不能提供發票的,由稅務機關核定征收。可提供法院判決書以供稅務局核定征收時作為參考。
 

 

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